房地产行业：业绩结转量质齐升 融资分化格局重塑-凯发k8官网下载

一、业绩：结转周期量质齐升

业绩规模层面，2019年上半年总体房企营收同比增长24%，增速较2018年提升3个百分点;龙头、中型、小型房企分别同比增长24%、32%、1%，增速较2018年提升-1、11、1个百分点。总体房企归母净利润同比增长 18%，增速较 2018年回落3个百分点;龙头、中型、小型房企分别同比增长24%、21%、-24%，增速较2018年提升-3、7、-38个百分点。

2019年上半年总体房企依然处在结转周期，营收和归母净利润延续较快增长，融资、拿地、销售集中度向业绩集中度转化的趋势日渐明晰。其中，龙头房企营收和归母净利润增速虽然略有下滑，但依然保持在20%以上，且在归母净利润增速上持续领先，凸显业绩稳健性;中型房企表现最为出色，是三类房企中唯一营收和归母净利润增速超过2018全年的，且在营收增速上超过龙头房企;而小型房企持续式微，尽管营收增速艰难回正，但归母净利润出现明显下滑。

业绩质量层面，总体房企毛利率、净利率较2018年继续提升，加权平均roe同比改善，管控能力提升使得销售管理费用率维持低位。从加权平均roe的角度看，龙头房企绝对值和增长幅度均高于中小型房企，彰显优质本色。随着并表合作项目结算，总体房企少数股东损益占比为20%，继续处于历史较高水平，但非并表合作项目结算减少导致收益下滑。

二、销售：增速回落但好于行业

以“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企销售，2019年上半年 总体房企同比 13%，较2018年-7个百分点。受行业下行影响，总体房企回款增速有所放缓，但依然大幅领先行业。龙头、中型房企销售回款表现明显好于小型房企，销售集中度提升的趋势在该指标上继续体现。2019年上半年 总体房企预收账款同比 20%，相对营收覆盖率为144%，较2018年 20个百分点，龙头、中型房企待结算资源更为充足，我们预计未来将推动业绩平稳增长。8月百强房企销售增速略回落，龙头资源底蕴彰显逆周期优势。

三、扩张：上半年暂时转向积极，中型房企补库存意愿更高

以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张，2019年上半年 总体房企同比 14%，较2018年 6个百分点;以该指标比上“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企拿地强度，2019年上半年总体房企为73%，较2018年 5个百分点。年初宏观流动性边际宽松，叠加3、4月市场回暖，龙头、中型房企扩张指标较2018年低点有所回升，但较前期高点仍有较大差距，规模扩张意愿更强烈的中型房企扩张指标回升程度相对较高。但随着5月以来融资收紧，我们预计扩张指标的持续回升不可持续，下半年总体房企扩张意愿将明显减弱。

四、融资：上半年杠杆有所回升

融资规模层面，2019年上半年 总体房企净负债率为102%，较2018年末 6个百分点;短债覆盖率为 126%，较2018年末持平;经营性现金流净额为4亿元，同比增长528亿元。宏观流动性边际宽松叠加房企拿地力度提升，总体房企杠杆有所增加，其中龙头房企略加杠杆，但负债指标依旧处于行业最优水平;中型房企延续去杠杆节奏。融资成本层面，2019年上半年 多数房企较2018年继续提升。原先融资成本更高的房企，融资成本进一步提升的概率和幅度更大，龙头房企的融资优势正在进一步凸显，我们预计未来行业融资集中度将重新提升。

五、投资建议

2019年上半年龙头房企在业绩、销售、扩张、融资方面均彰显优势，业绩集中度提升趋势渐明。我们认为随着利率市场化所带来的中枢下行，以及调控效果显现带来的政策压力趋缓，优质房企业绩潜力有望推动估值低位修复。其中融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。继续推荐：1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企(万科 a 等);2、具备高周转能力和回款能力的成长企业((,)、(,)、(,)等);3、受益于公募 reits 未来推进的优质商业物业企业((,)等);4、推进收购招商物业的机构物管央企旗舰(,)。

风险提示。行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;行业基本面下行风险;部分房企经营风险。

链接：个股分析

万 科a(000002)

拿地保持积极性

万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮凯发k8官网下载-凯发k8官网登录vip小周期延长的反常周期中，万科料将依靠拿地 销售集中度双双提升继续保持龙头优势，未来业绩和估值的贡献值得期待。()

中南建设(000961)

适当增加一二线城市资源占比

2019年1-6月公司新增27个项目，新进入济南、厦门、揭阳等城市，新增计容建面420万平方米。由于在济南、杭州、厦门、西安等二线城市核心区位增加较多资源，新增项目平均地价约6300元/平方米，比去年全年4300元/平方米的地价水平明显提高。截止2019年6月末，公司总土储4523万方，总土储中一、二线城市面积占比约39%，三四线城市面积占比约 61%。((,))

金地集团(600383)

公司合作拿地项目增多

盈利能力行业翘楚2019年上半年公司房地产业务毛利率40.37%，较上年同期增加2.13pcts，为行业内领先水平，主要源自于公司前期土地储备充足，楼面价较低。物业管理和物业出租的毛利率分别下滑0.74pcts、12.3pcts，但由于规模占比小，对整体业务毛利率的影响较小。公司加权roe7.59%，较去年同期提升1.82pcts，主要源于毛利率提升。同时，公司合作拿地项目增多，结算权益占比下滑，2019年上半年少数股东损益同比增长142.46%，导致归母净利润增速低于净利润增速。()